Site Loader
İletişim
Halil Rıfat Paşa Mahallesi Teoman Sokak No: 2 Şişli/İstanbul
Halil Rıfat Paşa Mahallesi Teoman Sokak No: 2 Şişli/İstanbul

KAMU YARARINA TAHSİSİN MÜLKİYET DEVRİ OLMAKSIZIN İRTİFAK KURULMASI YOLUYLA GERÇEKLEŞTRİLMESİ

 

İdarenin görevi adaleti sağlamak, ekonomik ve sosyal gelişme, güvenlik, sağlık ve eğitim işleri başta olmak üzere bütün vatandaşların refahını yükseltmek, toplumsal düzeni sağlamak ve daha iyi bir yaşam sürmelerini sağlamaktır. Bu hizmetleri yapabilmek için idare, özel hukuk kişilerine ait taşınmazların edinimi, kamulaştırma ve irtifak hakkı tesisine ihtiyaç duymaktadır.[1] Bu kapsamda idari irtifakın temelini anayasa da mülkiyetin sınırlandırılmasına ilişkin olarak yer alan 46. madde oluşturur:

’Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir

Yine Kamulaştırma Kanunu’nda her ne kadar mülkiyetin idarece edinilmesi sonucu kamu yararına tahsis edilmesi düzenlenmiş olsa da aynı kanunda irtifak kurulmasıyla beklenen yararın sağlanabileceği durumlarda bu yolun da kullanılabileceği yer almaktadır.

Madde 4 – Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz.

Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz.

Bu kapsamda kurumlar mülkiyetin devrinin gereksiz ya da fazla masraflı olması halinde bu yola başvururlar. İSKİ tarafından yerin altından su borularının geçirilmesi TEİAŞ tarafından elektrik iletiminin havai hat aracılığıyla gerçekleştirilmesi olayları genellikle idare lehine kurulan irtifaklar yoluyla gerçekleşmektedir. Geçmişte gereksiz bir şekilde taşınmazın tamamının kamulaştırılması nedeniyle idare zarara uğratılmış sonrasında ise Gayrimenkul geliştirme yönetimi uzmanlarının yardımıyla irtifak hakkının tesisiyle pratik ve ekonomik çözümün mümkün olacağı ortaya konulduğundan bu yol yaygınlık kazanmıştır.

İrtifaka ilişkin bedel tespiti yine Kamulaştırma Kanunu’nun kamulaştırma bedelinin tespitinde belirlediği kıstasların yer aldığı 11. Maddedeki düzenlemenin kıyasen uygulanmasıyla bulunur.

Madde 11 – (Değişik: 24.4.2001 – 4650/6 md.)

Oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın  mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Bu nedenle irtifak kurulmasından sonra oluşacak bedel tespitlerinde taşınmazda irtifakın kurulması nedeniyle meydana gelen kıymet düşüklüğü oranı dikkate alınır. İlk olarak bedele ilişkin idare ve maliklerin uzlaşarak anlaşması anlaşamadıkları durumda ise mahkemece oranın tespiti gerekir.

Genel olarak bir taşınmazdan belli bir amaçla yararlanılması için kurulan idari irtifak hakları çeşitli nedenlerle ve çeşitli şekillerde sona ermektedirler. Kanunlarda yapılan değişiklikle, idari irtifaklar tapuya tescil edilmiş ise tapu sicilindeki terkinle ya da terkin dışında belli sebeplerin gerçekleşmesi ile sona ermektedirler. Bu sebepler; taşınmazın tamamının yok olması (kayma, çöküntü gibi), kullanılamayacak şekilde tahribat olması, idari irtifak hakkı süreye bağlı ise sürenin dolması, taşınmazın tamamının kamu yararı kapsamında ihtiyaç halinde kamulaştırılması, artık idari irtifak hakkının gereğini yerine getirmeyecek hale gelmesi, mahkeme kararı ile sona ermesi durumlarıdır.

Hazırlayan

Stj. Av.  SİBEL ÇİÇEK

 

[1] TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE İDARİ İRTİFAKLAR, Metehan BİŞİRİCİ, Ankara, 2018

YAZAR: İstanbul Hukuk ve Danışmanlık

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir