İCRA İFLAS KANUNU’NUN 94/2 MADDESİNE DAYANILARAK YÜKLENİCİYE AÇILACAK TAPU VE
TESCİL DAVALARI
GİRİŞ
İcra İflas Kanunu(İİK) 94/2: Borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple iktisap eyleyip henüz tapuya veya gemi siciline tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynı hakların borçlu namına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu muameleyi takip edebileceğini tapu veya gemi sicili dairesine ve icabında mahkemeye bildirir.
Bu maddeye dayanılarak çeşitli kurgularda davalar açılabilir. İnceleme konusu olayda kurgu şu şekildedir. Öncelikle alacaklı bir taraf vardır. Alacaklının karşısında ise borçlu olarak bir yüklenici bulunmaktadır. Yüklenici işi gereği yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri mevcuttur. Bu kurguda yüklenici, alacaklı tarafın alacağına kavuşmaması için yaptığı sözleşmelerden doğan arsa payı haklarını, kendi üzerine tescil ettirmeden, arsa sahipleriyle
anlaşmak suretiyle dışarıdan satışlarını gerçekleştirmektedir. Bu durumda alacaklının elinde yukarıdaki maddenin imkan sağladığı dava imkanı bulunmaktadır. Alacaklı bu dava ile arsa sahibine dava açıp, yüklenicinin hak etmiş olduğu arsa paylarının yüklenici lehine tescilini sağlamak arzusundadır. Tescil sağlanabilirse alacaklı artık yüklenici adına tescil edilen arsa paylarını icra yoluyla takip ederek alacaklarına kavuşabilecektir. Bu davada arsa sahibinin yanında yüklenici de hasım gösterilmelidir.
ŞARTLARI:
1-Yüklenici ile arsa sahibi arasında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmalıdır.
2-Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olmalıdır.
3-Edimini yerine getirmekten dolayı, yüklenicinin arsa sahibinde sözleşmeye dayanan aynî veya şahsî bir hakkı bulunmalıdır.
4-Arsa sahibi o ana kadar edimini yerine getiren yüklenicinin hakkını kendisine teslim etmiş olmamalıdır. Yüklenicinin gerçekleşmiş veya gerçekleşecek hakları arsa sahibinde bulunmalıdır.
5-Üçüncü kişinin yüklenicide bir alacağı bulunmalı, alacak kesinleşmelidir; örneğin alacaklının elinde alacağa ilişkin bir mahkeme kararı bulunabileceği gibi, böyle bir karar bulunmasa bile yüklenici aleyhine yaptığı kesinleşmiş icra takibi bulunmalıdır. Tapu iptal ve tescil davasında, davacının yüklenicide alacağı bulunup bulunmadığı araştırılmayacaktır. Alacaklı bir başka mahkemede bir tazminat davası açmış ise, bu dava sonuçlanıp kesinleşmeden, İİK. Md. 94/II uyarınca tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Yeniden vurgulanmalıdır ki, bu tür davaların açılabilmesi için alacaklının alacağının kesinleşmiş olması zorunludur. İleride kesinleşeceği düşüncesiyle yargılama devam ederken veya dosya Yargıtay’da iken, inceleme konusu yaptığımız tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı gibi, tedbir istemi de kabul edilmeyecektir.
6-Üçüncü kişi, bu alacağını yükleniciden tahsil edememelidir.
7-Üçüncü kişi, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimlerini yerine getirdiğinde kazanacağı hakların tamamı veya bir bölümüyle alacağını elde etmeyi düşünmelidir.
8-Üçüncü kişi bunun için İcra Müdüründen yetki belgesi almalıdır.
9-Üçüncü kişi, yetki belgesiyle arsa sahibi aleyhine dava açmalıdır.
10-Bu davada talep, bu hakların davacı adına gerçekleşmesi yönünde olmayıp, borçlu yüklenici adına ve yararına gerçekleşmesi yönünde olacaktır.
Yargıtay Kararları
*1-Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2015/5529 K. 2016/3827 T. 22.6.2016: ” Davacı tarafından, İİK’nın 94/2. maddesi uyarınca davalı ile dava dışı yükleniciler arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, dava dışı borçlu yüklenici …’ın hakettiği bağımsız bölümlerin davalı arsa maliki adına kayıtlı olan tapularının iptali ile yüklenici adına kayıt ve tescili talep edilmiştir. Davacının dayandığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde … olmak üzere iki yüklenici bulunmakta olup; sözleşmede imzaları olan bu kişiler hak ve borçlara sahip olmakla birlikte, sözleşme hükümlerine göre hangi dairenin hangi yükleniciye isabet edeceği açıkça düzenlenmediğinden, işbu dava, her iki yüklenicinin de hukukunu etkilemektedir. Bu durumda, anılan yüklenicilerin, savunma haklarını kullanabilmesi bakımından davada taraf olarak gösterilmeleri gerektiğinden, mahkemece, davacı tarafa, yükleniciler … aleyhine dava açılması için süre verilerek, dava açılması halinde işbu dava ile birleştirilerek, deliller toplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi, dava açılmaması halinde ise dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
*2-Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2014/7951 K. 2015/7001 T. 2.11.2015: ” Mahkemece, iddia ve dosya kapsamına göre, İİK 94/2. madde uyarınca alacaklı tarafından tapu iptal ve tescil davası açmasının ön şartının bu konuda icra dairesi’nden yetki belgesi alması olduğu, icra dosyası kapsamından davacı alacaklının bu yönde bir yetki talebinde bulunmadığı, yetki belgesi almadığı, doğrudan doğruya iş bu davayı açtığı gerekçesi ile dava ön şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kabule göre; İİK’nın 94. maddesi gereği davacının yetki belgesi alınması dava şartı ise de bu eksiklik HMK’nın 115/2 maddesi uyarınca her zaman tamamlanması mümkün olan hususlardan olduğu halde bu hususun dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulmasında isabet görülmemiştir.
*3-Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2014/5368 K. 2015/7002 T. 2.11.2015: ” Davacı tarafından İİK 94/2 uyarınca davalılar ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, borçlu yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin davalı arsa malikleri adına kayıtlı olan tapularının iptali ile yüklenici adına kayıt ve tescili talep
edildiğine göre, yüklenicinin de savunma hakkını kullanabilmesi bakımından davada taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu durumda, davacı tarafa, yüklenici aleyhine dava açılması için süre verilmesi ve açılması halinde iş bu dava ile birleştirilerek, deliller toplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi, dava açılmaması halinde ise dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
*4-Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2015/2289 K. 2016/1032 T. 23.2.2016: ” Bu durumda, mahkemece, dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yüklenici tarafından sözleşmelere göre hakedilip edilmediğinin, bu hususta davalı arsa sahibince dosya kapsamına sunulan tüm delillerin incelenip, gerekirse konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle, tespit edilerek sonucuna uygun bir hüküm kurulması gerekirken, hatalı yorum ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
*5-Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2011/1303 K. 2011/2445 T. 08.12.2011: ” Dava, İİK 94/2 maddesine dayalı, borçlu namına tescil istemine ilişkindir. Alacaklı tarafından İİK’nın 94. maddesine dayanılarak açılan tescil davalarında, alacak miktarını karşılayacak sayıda bağımsız bölümün borçlu adına tesciline karar verilmesi gerekir. Bunun için dava konusu bağımsız bölümlerin rayiç bedellerinin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi, belirlenen bedellerin davacının yetki belgesi aldığı icra takibine konu alacak miktarıyla karşılaştırılması ve yeterli sayıda bağımsız bölüm yönünden tapu iptali tescil kararı verilmesi gerekirken, bu konuda bir değerlendirme ve araştırma yapılmadan, yazılı şekilde üç bağımsız bölüm yönünden tescil kararı verilerek hüküm tesisi doğru olmamıştır.
Kaynaklar;
1-Muğla Barosu Dergisi
2-Lexpera İçtihat Arşivi
Hazırlayan:
Stj. Av. Mücahit KEYVAN
